Overweeg je binnenkort de aankoop van een nieuw verblijf? Een populaire methode om de erfbelastingfactuur op onroerende goederen te beperken voor je kinderen is de gesplitste aankoop. Gesplitste aankopen worden in de praktijk veel gebruikt voor de aankoop van een tweede verblijf en zijn de ideale manier om op schenk- of erfbelastingen te besparen.
Wanneer je een verblijf wenst aan te kopen, dan kan je deze aankoop alleen of met jouw partner uitvoeren. Wil je jouw kinderen niet opzadelen met hoge erfbelastingen? Dan is het mogelijk om de aankoop in volle eigendom van de kinderen uit te voeren. Deze situatie is qua zeggenschap de minst comfortabele situatie aangezien de kinderen als volle eigenaars alle beslissingen nemen. De gulden middenweg? Een gesplitste aankoop!
Wat is een gesplitste aankoop?
Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom van een onroerend goed. Het vruchtgebruik vertegenwoordigt dan een bepaald percentage van de aankoopprijs. De kinderen betalen het overige deel. Vooraf gaat hier vaak in de praktijk een roerende schenking aan gepaard van de ouders naar de kinderen toe, ten belope van het gedeelte blote eigendom.
Dankzij een gesplitste aankoop behouden de ouders levenslang controle over het aangekochte onroerend goed d.m.v. het vruchtgebruik. Dit betekent dat zij het recht behouden om de woning te gebruiken en om van de inkomsten te genieten. De kinderen zijn reeds eigenaar van het eigendom, waardoor ze geen erfbelasting hoeven te betalen bij het overlijden van de (laatste) vruchtgebruiker. Vanaf dat moment dooft het vruchtgebruik uit en worden de blote eigenaars automatisch en zonder enige taxatie volle eigenaars.
Wat zijn de voorwaarden van een gesplitste aankoop?
Een gesplitste aankoop kent zeer interessante fiscale voordelen, maar het is belangrijk om de voorwaarden goed na te leven om een fiscale afstraffing te voorkomen. Bij het overlijden van de ouders moeten de nodige bewijsstukken voorgelegd worden:
- het bewijs dat de opsplitsing van het vruchtgebruik en de blote eigendom correct is gebeurd, rekening houdend met de leeftijd van de ouders op het ogenblik van de aankoop en m.b.v. wettelijke omzettingstabellen;
- het bewijs dat de kinderen op het moment van de aankoop de financiële middelen hadden om de naakte eigendom te kunnen kopen. Deze tegoeden mogen een schenking zijn van de ouders*;
- het bewijs dat de kinderen met deze financiële middelen de blote eigendom hebben betaald
*De roerende schenking hoeft niet geregistreerd te worden, maar indien de ouders binnen een termijn van 3 jaar komen te overlijden, dan zullen de begiftigden successierechten verschuldigd zijn.
Deze bewijsstukken moeten bij het overlijden van de ouders door de kinderen voorgelegd worden aan de fiscus. Indien één van de bewijsstukken niet geleverd kan worden, zal de belastingadministratie alsnog successierechten heffen op de volle eigendom. Bewaar de bewijsstukken dus zorgvuldig tot na het overlijden. Het komt namelijk vaak voor dat een gesplitste aankoop vele jaren voor het overlijden voorafgaat, waardoor deze bewijsstukken niet meer voorhanden zijn.
De gesplitste aankoop van onroerende goederen in het buitenland
Bovenstaande regels gelden voor alle onroerende aankopen in België. Indien je wenst te investeren in een verblijf in het buitenland, dan moet er niet alleen rekening gehouden worden met de Belgische regels, maar ook met de regels van het land waar het onroerend goed gelegen is. In landen waar België geen dubbelbelastingsverdrag mee heeft, riskeer je tweemaal belastingen te betalen, alsook lokale belastingen. Bovendien gebeurt het uitdoven van het vruchtgebruik niet in ieder land belastingvrij. Daarnaast kunnen erfrechten en buitenlandse schenkingsrechten ook hoog oplopen. Zorg er dus voor dat je alle nodige informatie hebt alvorens je een buitenlandse investering in vastgoed aangaat.
Laat je vooraf goed adviseren, bewaar zorgvuldig de nodige bewijsstukken en communiceer open over deze belangrijke stappen met jouw kinderen. We stellen ons bij Multifisk op als een betrouwbare partner die je steeds kunt raadplegen voor professionele hulp en advies. Wens je meer informatie te verkrijgen? Neem contact op met één van onze experts. We bieden graag een antwoord op al jouw vragen.